Mietrecht – hier Thema des Monats – Details bei den Betriebskosten, hier: Kosten Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung

Die Kosten Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung sind grundsätzlich umlegbare Kostenpositionen. Das heißt der Mieter muss sie begleichen, wenn es eine dahingehende Vereinbarung im Mietvertrag gibt.

In der Betriebeskostenverordnung vom 25.11.2003 heißt es zu Nummer 9: „Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs“.

Bei der Hausreinigung ist nur die regelmäßige Reinigung zu verstehen. Besondere Reinigungsmaßnahmen im Anschluss an Bauarbeiten oder im Zusammenhang mit einem Wohnungsumzug sind keine Betriebskosten die umlegbar sind, hier fehlt das Merkmal der laufenden Entstehung. Gleiches gilt für die Kosten der Beseitigung einer unüblichen Verschmutzung wie verschüttete Flüssigkeiten und Schmierereien, Erbrochenes, Hundekot.

In der Reinigung sind nur die haushaltsüblichen Säuberungsmaßnahmen zu verstehen also das Putzen, Staubwischen, Kehren, Fegen, Fenster reinigen, wachsen, bohnern. Nicht dazu gehört z.B. Malern, Tapezierarbeiten oder das Abbeizen von Holztüren sowie die Behandlung von Wandflächen mit Sandstrahlern und anderes. Hier handelt es sich um Instandhaltungskosten.

Es dürfen die Personalkosten angesetzt werden.

Wird die Gebäudereinigung jedoch von einem Hausmeister durchgeführt, so sind diese Kosten jedoch bei der Position Hausmeister anzusetzen.

Neben den Personalkosten gehören auch die Kosten für die Reinigungsmittel und die Reinigungsgeräte dazu soweit es sich hier nicht um eine Erst- bzw. Ersatzanschaffung handelt.

Wichtig ist zu wissen, dass die Kosten für die Reinigung der Fassade nicht mehr zu dieser Position gehört sondern zu den Instandhaltungskosten. Ist also eine Fassade beispielsweise durch Graffitis oder Schmutz verunreinigt, so sind dies keine Kosten die auf den Mieter umlegbar sind.

Wird das Hausmeisterbüro gereinigt, so handelt es sich hierbei um Verwaltungskosten und nicht um Gebäudereinigung, d. h. diese Kosten wären ebenfalls nicht auf die Mieter umlegbar.

Die Kosten für die Reinigung von Garagen und deren Zufahrt sind nur Sache der Garagenmieter.

Die Reinigung von Außenanlagen wie Höfe und Zuwege gehören zu den Kosten der Gartenpflege.

Führen die Mieter im Wechsel nach einem Kehrplan die Reinigung selbst durch, so scheidet der Ansatz von Kosten aus.

Bei der Ungezieferbekämpfung kommt es vor allem darauf an, dass nur die Kosten einer regelmäßigen und damit laufenden Bekämpfung umlegbar sind. Zu den Kosten der Ungezieferbekämpfung gehört die Bekämpfung von Mäusen, Ratten, Ameisen und Schaben. Sie sind jedoch nur dann ansatzfähig, wenn solche Maßnahmen wegen der Lage des Hauses oder der Eigenart der dort untergebrachten Gewerbebetriebe oder aus sonstigen Gründen laufend entstehen.

Der Ansatz von Kosten aus der Einschaltung eines Kammerjägers für das Beseitigen von Ungezieferbefall in einzelnen Mietobjekten ist nicht möglich. Hat sich aus einem Mietobjekt Ungeziefer auf Gemeinschaftsflächen verbreitet, haftet der betreffende Mieter auch für die hier zur Bekämpfung aufgewandten Kosten.

Soweit für einzelne Mietobjekte eine turnusmäßige prophylaktische Ungezieferbekämpfung notwendig ist, so bei Gaststätten, gehen die Kosten zu Lasten des betreffenden Mieters.

Kosten aus der Holzbockbekämpfung gehören zu den Instandhaltungsmaßnahmen. Kommt es zum Befall mit Schwalbenwanzen ist deren regelmäßige Bekämpfung umlagefähig wenn die Schwalbennester aus Gründen des Naturschutzes nicht entfernt werden dürfen.

Auch bei einem Haus oder einer Wohnung das mit Taubenzecken befallen ist sind die Kosten umlagefähig. Hier muss man jedoch aufpassen:

Stammen die Ursachen zum Beispiel vom Balkon eines einzelnen Mieters der seiner Obhutspflicht nicht nachkam in dem er Taubenkot und Taubenkadaver nicht entfernt hat, muss er allein für die Kosten einstehen.

Vernachlässigt der Vermieter einzelne Grundstücksteile mit entsprechenden Folgen hat er die Kosten selbst zu tragen. Also ist der Vermieter nicht berechtigt eine regelmäßige Bekämpfung in diesem Sinne auf Kosten der Mieter in Auftrag zu geben.

Denn der Vermieter ist verpflichtet die notwendige Pflege des Grundstücks vorzunehmen und aufrecht zu erhalten.

Die Kosten einer regelmäßigen Bekämpfung von Ameisen innerhalb des Gebäudes gehört zu den Kosten der Ungezieferbekämpfung (auch wenn die Ameisen grundsätzlich kein Ungeziefer sind). Maßgeblich ist der Umfang ihres Auftretens. Treten sie nur gelegentlich im Erdgeschossbereich auf, so wird eine Bekämpfung nicht als sachgerecht angesehen werden. Sollen Ameisen auf Flächen im Außenbereich des Gebäudes bekämpft werden, so sind dahingehende Kosten nicht umlegbar.

Die Kosten der Beseitigung eines Bienennestes oder eines Wespennestes betreffen eine selten erforderliche Maßnahme. Diese fallen nicht laufend an und sind deshalb nicht umlegbar.

Erfreulich wäre es natürlich, wenn derartige Störungen, wie gerade beschrieben, weder innerhalb noch außerhalb der Wohnung auftauchen.

Auch hier sind die jeweiligen Verantwortlichkeiten des Mieters und des Vermieters gefragt.

Denn nur so erspart man sich Kosten und Ärger.

Rechtsanwältin Evelyn Wettstein